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Informazioni legali per il settore delle costruzioni
e delle compravendite immobiliari

A cura dell’Avvocato Cristiano Leonarduzzi – Studio Agrimi & Leonarduzzi di Milano

Nuova normativa in tema di ADR – Alternative Dispute Resolution (con l’entrata in vigore del D.lgs. n. 130/2015 diventa pienamente operativa la regolamentazione extragiudiziale delle controversie, anche in via telematica, tra consumatori. Nelle intenzioni del Legislatore, tale disciplina - connotata dai caratteri della volontarietà, rapidità, efficacia, economicità, equità e trasparenza - potrà agevolare la soluzione amichevole delle controversie in materia).

Il 3 settembre 2015 è entrato in vigore il decreto legislativo 6 agosto 2015 n. 130 (pubblicato sulla “Gazzetta Ufficiale” 19 agosto 2015 n. 190), il quale contiene la regolamentazione delle procedure volontarie di risoluzione extragiudiziale delle controversie, anche in via telematica, nazionali e transfrontaliere, tra consumatori e professionisti residenti e stabiliti nell’Unione europea attraverso l’intervento di un organismo Adr (organismo di mediazione e arbitrato che si occupa della risoluzione definitiva delle liti civili e commerciali complesse) che propone una soluzione o riunisce le parti al fine di agevolare una soluzione amichevole.

La nuova normativa viene introdotta integrando e modificando il Codice del consumo (decreto legislativo n. 206/2005): più precisamente, con l’articolo 1, commi 1-3, del Dlgs 130/2015, l’articolo 141 viene sostituito e vengono inseriti altri nove articoli (dall’articolo 141-bis all’articolo 141-decies). Accanto agli «organismi di mediazione» fanno, dunque, ingresso nell’ordinamento anche gli «organismi ADR» i quali proporranno la risoluzione delle liti consumeristiche attraverso una procedura Adr e a tal fine dovranno essere iscritti negli appositi elenchi istituiti presso ciascuna Autorità competente per le diverse materie. Le Autorità individuate sono il ministero della Giustizia, unitamente al ministero dello Sviluppo economico, per la mediazione in materia di consumo, la Consob per le controversie insorte tra investitori e intermediari per la violazione da parte di questi degli obblighi di informazione, correttezza e trasparenza, l’Autorità per l’energia elettrica, il gas, il sistema idrico (Aeegsi), l’Autorità per le garanzie nelle comunicazioni (Agcom) e la Banca d’Italia per i rispettivi settori di competenza. I princìpi fondamentali cui dovranno uniformarsi tutti i sistemi di Adr sono quelli tesi a rendere tali procedure di risoluzione alternativa delle controversie «indipendenti, imparziali, trasparenti, efficaci, rapide ed eque». Si prevede per questi procedimenti una durata massima di 90 giorni e dovranno essere gratuiti o disponibili a costi minimi per i consumatori. Un punto nodale del decreto prevede che le parti potranno partecipare alle procedure Adr senza obbligo di assistenza legale (e tale norma riguarda anche la mediazione nel medesimo ambito di rapporti consumeristici). Inoltre, le parti dovranno essere informate del fatto che non sono obbligate a ricorrere a un avvocato o consulente legale, ma che possono chiedere un parere indipendente o essere rappresentate o assistite da terzi in qualsiasi fase della procedura.

Danno da occupazione abusiva (in tema di danno da occupazione abusiva di immobile va osservato che il carattere abusivo dell’occupazione, quando determina la privazione del godimento diretto, è stimabile economicamente. In caso di mancanza di godimento diretto, tale criterio di liquidazione non è utilizzabile venendo a mancare la situazione di danno emergente)

La Cassazione, in tema di occupazione senza titolo, ha distinto il danno evento, rappresentato dall’instaurarsi sul bene di un godimento diretto dell’occupante, che impedisce al titolare sia il godimento diretto che quello indiretto, dal danno conseguenza in senso patrimoniale, così come aveva già fatto nella sentenza n. 378/2005 e ribaditi in altre decisioni successive. Il danno non può ritenersi sussistente in re ipsa nel senso che al danneggiato non spetta il riconoscimento per il solo fatto che vi sia stata l’occupazione abusiva, ma occorre distinguere l’ipotesi in cui il titolare godeva direttamente dell’immobile, svolgendovi un’attività, da quella in cui egli non svolgeva alcuna attività sull’immobile, nemmeno indiretta riscuotendo, ad esempio, i frutti civili da un terzo. In questo secondo caso, non si configurerà un danno conseguenza per effetto della privazione del godimento, ma si potrà verificare un danno da impossibilità di realizzare un godimento diretto, programmato prima dell’occupazione, o una modalità di godimento indiretto, cioè un danno da lucro cessante, in questo caso, il titolare dovrà allegarlo e dimostrarlo (Cass. sez. I, sent. 27 luglio 2015 n. 15757).

Danno all’immagine (non è possibile la pubblicazione su un sito web dell’immagine di una persona senza il suo consenso)

Le disposizione degli art. 96 e 97 della legge 633/1941 affermano il principio della necessità del consenso della persona interessata ai fini dell’esposizione del suo ritratto (tale è sicuramente la pubblicazione continuativa su un sito internet accessibile da parte di un numero indeterminato di utenti) e anche laddove si possa prescindere da tale consenso (come in relazione a eventi svoltisi in pubblico) permane tuttavia il divieto di esposizione allorquando la stessa rechi pregiudizio all’onore, alla reputazione o anche al decoro della persona ritrattata (Cass. sez. III sent. 27 luglio 2015 n. 15763).

Responsabilità Notaio - Visure - In caso di scrittura privata a firma autentica (l’obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe al notaio incaricato della stipula di un contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata. Né, al fine di escluderne la responsabilità, ha rilievo la circostanza che l’utilizzazione della forma della scrittura privata risponda a scelta della parte, la quale si sia rivolta al notaio per l’autenticazione delle firme di una scrittura privata di compravendita in precedenza da terzi o da essa stessa redatta)

Il Giudice di legittimità ha ribadito il principio secondo cui la responsabilità del notaio, in ragione della sua funzione pubblico, nell’esecuzione del contratto d’opera professionale, rimane esclusa soltanto in presenza di espresso esonero, per motivi di urgenza o per altre ragioni, dall’incombenza di effettuare le visure, con clausola inserita nella scrittura privata, non di mero stile ma quale parte integrante del contratto. Tuttavia, anche nel caso in cui il notaio sia stato esonerato dalla visure, qualora egli venga a conoscenza o abbia il sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita, deve in ogni caso informare le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto d’opera prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata a di cui all’art. 1177, comma 2, c.c, e della buona fede (Cass. 15726/2010). La clausola di buona fede o correttezza ha valenza generale e trova applicazione anche nel caso della scrittura privata autenticata nelle firme da parte del notaio (Cass. sez. III sent. 20 agosto 2015 n. 16990).
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